自筆証明遺言書は費用もかからず割と簡単に作成できるのですが、書いて見直してみたら直したい箇所があったという場合には、修正するか書き直すしかありません。
ただし遺言書に対しては修正といえども改ざんの防止のため厳格な決まりがありますので注意が必要です。
自己流で修正をしてしまい「その修正は無効です！」なんてことにならないようにしましょう。
修正のポイントは以下のとおりです。
・修正箇所を「二本線」で消します。
・修正箇所の横に訂正後の文言を記入します。
・修正箇所へ印鑑を押します。
・欄外に「○○行目、○○文字削除、○○文字加筆」を記入
上記のポイントを間違えても無効になる可能性があります。
できれば最初から書き直すのが無難だと思います。
]]>成年後見制度にはあらかじめ本人が将来に備えて後見人を決める「任意後見」と認知症等により通常より判断能力が低下した後に後見人を選任する「法定後見」があります。
さらに法定後見には判断能力により細分化されています。
成年後見制度------›任意後見制度 --›元気なうちに自ら後見人を選んでおく
--›法定後見人制度--›補助--判断能力不十分
--›保佐--判断能力著しく不十分
--›後見--判断能力欠く状態
こんな場合にこの制度を活用しましょう
・今は元気だが今後認知症などが心配
・詐欺や悪徳商法から財産を守りたい
・子や親戚、他人に自分の預貯金等に手をつけられたくない
・知的障害を持つ子供の将来が心配
・認知症の親が心配
]]>(1)法人契約を結ぶ場合はなるべく上場企業もしくはそれに準じる企業に特定します。
これは個人企業が法人化したような場合は倒産してしまうと複雑な法律関係に巻き込まれてしまう恐れがあるからです。
また上場した大企業になるほど入居者のコントロールも期待できますし、賃料不払いもないと思います。
(2)入居者は契約上必ず特定しておきます。
これはもし入居者を特定しておかなければ、不特定の人が入れ替わる可能性があり、立ち退き訴訟などが発生した場合には、被告の特定が難しくなるためです。
入居者を特定するためには、例えば「賃借人は本件建物には下記に記載した入居者とその家族以外の者を居住させてはならない」といった内容の特約を結んでおくと良いでしょう。
(3)入居者が退職した場合の対処法を明確にします。
入居者が何らかの理由により契約している法人を退職することはよくあることです。その場合に下記のような条項を記載して通知義務を課しておくとよいでしょう。
「1.賃借人は入居者が賃借人の会社を退職した場合には、直ちに賃貸人に通知しなければならない」
「2.賃貸人は1の事由が発生したときは、本契約を解除できるものとし、賃借人の責任と費用により入居者を退去させ、本件建物を賃貸人に明け渡さなければならない」
※2.の条項は実際には解除の効力がなく認められないときもあります。
(4)入居者を必ず連帯保証人にします。
これは法人契約の場合、入居者は借り主ではないため契約上の債務はないからです。連帯保証人とすることで家賃滞納などの際に入居者の財産を差押えすることができます。
なお入居者が契約する法人の代表の場合には、必ず別の連帯保証人(運命共同体とはならないできるだけその法人とは無関係の間柄にある人)をつけるようにします。
他にも契約の書き替えに際して仲介手数料の取得をしたければ、定期借家契約にするなどありますが、以上が主な注意点です。
]]>このうち宅建免許番号は不動産業(宅地建物取引業)を営むために免許を取得していることを表しています*1。
免許番号は次のように表され、その見方は以下のとおりです。
○○○知事(△) 第□□□□□号 ＊＊＊＊＊不動産
または、
国土交通大臣(△) 第□□□□□号 ＊＊＊＊＊不動産
(△)の中の数字の意味
免許の更新回数です。
５年に一度(1996(H8)年4月以前は３年に一度)免許の更新を行い、その都度数字が１加算されます*2。
第□□□□□号には免許番号がはいります。
免許の種類
「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」の２種類があります。
２つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には大臣免許が必要ですが、営業活動はどちらでも可能です。
*1:ＵＲ都市機構(都市基盤整備公団、旧住宅・都市整備公団）や特定の地方自治体の住宅供給公社などの公的機関は免許が不要です。
*2:都道府県知事免許から国土交通省免許に変更した際は(1)になります。
]]>■メリット
■デメリット
隣からのもらい火で自宅が全焼したとしても、隣家は火災保険・地震保険で家を建て直すことができたのに、自分の方は被害者でありながら、火災保険に加入していなかったばかりに補償はないなどといったことが起きかねないからです。
]]>隣からのもらい火で自宅が全焼したとしても、隣家は火災保険・地震保険で家を建て直すことができたのに、自分の方は被害者でありながら、火災保険に加入していなかったばかりに補償はないなどといったことが起きかねないからです。
]]>何月何日に貸し付けた何千万円というふうに、担保債権を特定して抵当権を設定する場合をいいます。
その債権は弁済により消滅したときに抵当権も消滅し、債権が第三者に譲渡されれば抵当権も移転します。
抵当権は利息、遅延利息について、不払いがどれだけあるかが予測できないために、担保は二年分という制限があります。
根抵当権・・・〔不特定〕の債権を担保するために設定するものです。
債務者と債権者間で行われる一定の取引が継続されることによって生ずる〔不特定〕の債権を担保するために設定されるものです。
個別の債権が消滅しても根抵当権は消滅しないし、特定の債権を第三者に譲渡しても根抵当権は移転しません。
根抵当権は一定の取引の不特定の債権を担保するので、担保される範囲を限定する必要があり、この限度額を極度額といいます。
極度額の範囲であれば元本、利息、遅延利息の全額が担保されます。
]]>(1)木造や軽量鉄骨造りのものよりＲＣ(鉄筋コンクリート造)を選ぶ。
(2)建物の中の部屋の位置によって選択する。
例えば角部屋にするとか、小さい子供がいるので１階にするなどです。
(3)床はフローリングよりカーペット敷きを選ぶ。
(4)生活時間帯の同一の方々の住んでいる建物を選ぶ。
自らの努力によって音を軽減する方法としては、
(5)厚手のカーテンを掛ける。
(6)テレビ・ステレオなどの音量を低くする。
(7)夜１０時以降は静かにする。
などがあります。
]]>賃貸オフィスに入居中ですが、突然に貸主から賃料の値上げを請求されました。
私の収入は増えていませんし、値上げに応じる余裕はありません。どうしたらよいのでしょうか？
■解決方法
貸主および借主の双方は、状況の変化によって(例えば、税金が増減した、不動産の価格が変動した、同種の近傍賃料に比較して不相当になった等)賃料の増減を請求することができることになっています。
とはいえ当事者(貸主・借主)の一方が勝手に賃料を変えることはできません。
まず貸主または管理会社とよく話し合ってみてください。
話し合いで合意ができない場合には、賃料の値上げに正当性があるかどうかに関して裁判所の判断を仰ぐことになります。
裁判所の判断が出るまでの間は、貸主が要求している値上げした賃料ではなく、相当と認める賃料(例えば、現行の賃料)を支払っておきましょう。
]]>土地の購入に際しては、測量図のない場合などには、あらためて測量を行い、２ｍ以上接道していることを確認する必要があります。
〔公道〕以外〔私道〕である場合は、行政庁の建築指導課等でしましょう。
また道路であることが確認されても、幅員が４ｍ未満の場合は、セットバックによって敷地面積が減少します。
■事例
買主は宅建業者である売主から仲介業者を通じて自宅用地を購入ししました。
その土地は路地状敷地で公道に1.4ｍの接道面しかなかったのですが、仲介業者は売主から前所有者が取得済みの建築確認通知書を見て、この土地は建築可能であると即断して買主に説明しました。
買主はこれを信用して売買契約を締結し、物件の引渡しを受けました。
ところが、これは接道義務を果たしていない敷地でしたので、建築確認を取得することはできませんでした。
そこで、隣地の公道に接する0.6ｍ幅の面積を接道部に含めて建築確認を取り自宅を建設しましたが、将来の建て替えが不可能であるとして、売主および仲介業者に損害賠償を求めました。
判決は買主の主張を認めたものとなりました。
]]>一方が契約を申し込み、他方がこれを了解すれば契約成立となります。
文書の契約書を取り交わすことが契約成立の条件になるのではありません。
したがって口約束であっても契約の成立はします。
このため重要な内容の契約を口約束だけで済ませてしまうと後で大きなトラブルとなりかねません。
賃貸契約についても同様に貸主も借主も(管理会社も)「賃貸借契約書」で以下の点が明確であるかをきちんと確認することが大切です。
■借家の場合
(1)家賃の額
(2)敷金の額
(3)家賃の支払い方法
(4)契約期間
(5)借家の使用目的
(6)譲渡・転貸について
(7)滞納時の処理(
8)借家の修繕について
■借地の場合
(1)地代の額
(2)地代の支払い方法
(3)契約期間
(4)所有目的
(5)譲渡・転貸について
(6)地代滞納時の処理
]]>扉に複数の錠前が付いていればピッキングやサムタ－ン回し、その他破壊行為等による作業に時間を要することとなり、防犯対策に有効です。
賃貸オフィスでもこのタイプが多いです。
]]>■取得時効
取得時効は時効期間が１０年と２０年の２種類があります。
１０年の取得時効の必要要件
他人の物である事を知らないで、落ち度無く占有を開始することです。
２０年取得時効の必要要件
他人の物であることを知っていても、所有の意思をもって平穏にかつ公然と占有を継続することす。
取得時効の対象となる権利は、所有権のほかに地上権、永小作権、地役権、賃借権なども時効取得できることがあります。
■消滅時効
消滅時効の権利と時効期間
| (1)通常の債権は | １０年 |
|
(2)債権又は所有権以外の財産権(地上権・抵当権等) |
２０年 |
| (3)確定判決によって確定した債権 | １０年 |
時効の中断について
時効の成立に必要な期間の進行が何らかの理由で中断することです。
中断理由としては、
(1)請求(訴えの提起・催告)
(2)差押え(仮差押え、仮処分を含みます)
(3)承認
(4)占有の喪失[取得時効のみ]
があります。
○時効を主張することを「時効の援用」といいます。
○時効を援用しないという意思表明を「時効の利益の放棄」といいます。
○時効が完成したときは、その効力は起算日に遡ります。これを「時効の遡及効」といいます。
]]>例えば、遺言者が「全財産をアカの他人の○○さんに譲る」という遺言を残したとして、これがそのまま実現された場合、残された妻や子が困窮した生活を強いられる可能性があります。
民法では遺言による財産処分を認めながらも相続人(兄弟姉妹を除く)の取り分を一定額確保できるようにしてあります。これを遺留分といいます。
遺留分は原則として法定相続分の2分の1となります。
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