自筆証明遺言書の修正方法についてです。
自筆証明遺言書は費用もかからず割と簡単に作成できるのですが、書いて見直してみたら直したい箇所があったという場合には、修正するか書き直すしかありません。
ただし遺言書に対しては修正といえども改ざんの防止のため厳格な決まりがありますので注意が必要です。
自己流で修正をしてしまい「その修正は無効です！」なんてことにならないようにしましょう。
修正のポイントは以下のとおりです。
・修正箇所を「二本線」で消します。
・修正箇所の横に訂正後の文言を記入します。
・修正箇所へ印鑑を押します。
・欄外に「○○行目、○○文字削除、○○文字加筆」を記入
上記のポイントを間違えても無効になる可能性があります。
できれば最初から書き直すのが無難だと思います。
成年後見制度って・・・？
成年後見制度にはあらかじめ本人が将来に備えて後見人を決める「任意後見」と認知症等により通常より判断能力が低下した後に後見人を選任する「法定後見」があります。
さらに法定後見には判断能力により細分化されています。
成年後見制度------›任意後見制度 --›元気なうちに自ら後見人を選んでおく
--›法定後見人制度--›補助--判断能力不十分
--›保佐--判断能力著しく不十分
--›後見--判断能力欠く状態
こんな場合にこの制度を活用しましょう
・今は元気だが今後認知症などが心配
・詐欺や悪徳商法から財産を守りたい
・子や親戚、他人に自分の預貯金等に手をつけられたくない
・知的障害を持つ子供の将来が心配
・認知症の親が心配
一般に法人契約は安全であるといわれていますが、法的な問題が発生すると複雑になってしまうため、以下に注意点を挙げておきます。
(1)法人契約を結ぶ場合はなるべく上場企業もしくはそれに準じる企業に特定します。
これは個人企業が法人化したような場合は倒産してしまうと複雑な法律関係に巻き込まれてしまう恐れがあるからです。
また上場した大企業になるほど入居者のコントロールも期待できますし、賃料不払いもないと思います。
(2)入居者は契約上必ず特定しておきます。
これはもし入居者を特定しておかなければ、不特定の人が入れ替わる可能性があり、立ち退き訴訟などが発生した場合には、被告の特定が難しくなるためです。
入居者を特定するためには、例えば「賃借人は本件建物には下記に記載した入居者とその家族以外の者を居住させてはならない」といった内容の特約を結んでおくと良いでしょう。
(3)入居者が退職した場合の対処法を明確にします。
入居者が何らかの理由により契約している法人を退職することはよくあることです。その場合に下記のような条項を記載して通知義務を課しておくとよいでしょう。
「1.賃借人は入居者が賃借人の会社を退職した場合には、直ちに賃貸人に通知しなければならない」
「2.賃貸人は1の事由が発生したときは、本契約を解除できるものとし、賃借人の責任と費用により入居者を退去させ、本件建物を賃貸人に明け渡さなければならない」
※2.の条項は実際には解除の効力がなく認められないときもあります。
(4)入居者を必ず連帯保証人にします。
これは法人契約の場合、入居者は借り主ではないため契約上の債務はないからです。連帯保証人とすることで家賃滞納などの際に入居者の財産を差押えすることができます。
なお入居者が契約する法人の代表の場合には、必ず別の連帯保証人(運命共同体とはならないできるだけその法人とは無関係の間柄にある人)をつけるようにします。
他にも契約の書き替えに際して仲介手数料の取得をしたければ、定期借家契約にするなどありますが、以上が主な注意点です。
不動産会社の広告等をみると「会社名」「所在地」「ＴＥＬ」「ＦＡＸ」「所属団体名」「免許番号」などが書かれています。
このうち宅建免許番号は不動産業(宅地建物取引業)を営むために免許を取得していることを表しています*1。
免許番号は次のように表され、その見方は以下のとおりです。
○○○知事(△) 第□□□□□号 ＊＊＊＊＊不動産
または、
国土交通大臣(△) 第□□□□□号 ＊＊＊＊＊不動産
(△)の中の数字の意味
免許の更新回数です。
５年に一度(1996(H8)年4月以前は３年に一度)免許の更新を行い、その都度数字が１加算されます*2。
第□□□□□号には免許番号がはいります。
免許の種類
「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」の２種類があります。
２つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には大臣免許が必要ですが、営業活動はどちらでも可能です。
*1:ＵＲ都市機構(都市基盤整備公団、旧住宅・都市整備公団）や特定の地方自治体の住宅供給公社などの公的機関は免許が不要です。
*2:都道府県知事免許から国土交通省免許に変更した際は(1)になります。
独立行政法人都市再生機構(愛称：ＵＲ都市機構、平成１６年７月１日に都市基盤整備公団と地域振興整備公団の地方都市開発整備部門がひとつになりました)が提供しているＵＲ賃貸住宅はＣＭなどを通じて話題となっていますが以下に簡単に表してみました。賃貸住宅をお探しする際の参考にでもされてみてください。
■メリット
■デメリット
レンタルオフィスブログに書きましたが「失火責任法」を理解していれば自宅に火災保険加入の大切さがわかるかと思います。
隣からのもらい火で自宅が全焼したとしても、隣家は火災保険・地震保険で家を建て直すことができたのに、自分の方は被害者でありながら、火災保険に加入していなかったばかりに補償はないなどといったことが起きかねないからです。
レンタルオフィスブログに書きましたが「失火責任法」を理解していれば自宅に火災保険加入の大切さがわかるかと思います。
隣からのもらい火で自宅が全焼したとしても、隣家は火災保険・地震保険で家を建て直すことができたのに、自分の方は被害者でありながら、火災保険に加入していなかったばかりに補償はないなどといったことが起きかねないからです。
抵当権・・・〔特定〕の債権を担保するために設定するものです。
何月何日に貸し付けた何千万円というふうに、担保債権を特定して抵当権を設定する場合をいいます。
その債権は弁済により消滅したときに抵当権も消滅し、債権が第三者に譲渡されれば抵当権も移転します。
抵当権は利息、遅延利息について、不払いがどれだけあるかが予測できないために、担保は二年分という制限があります。
根抵当権・・・〔不特定〕の債権を担保するために設定するものです。
債務者と債権者間で行われる一定の取引が継続されることによって生ずる〔不特定〕の債権を担保するために設定されるものです。
個別の債権が消滅しても根抵当権は消滅しないし、特定の債権を第三者に譲渡しても根抵当権は移転しません。
根抵当権は一定の取引の不特定の債権を担保するので、担保される範囲を限定する必要があり、この限度額を極度額といいます。
極度額の範囲であれば元本、利息、遅延利息の全額が担保されます。
賃貸マンションで幼い子供さんがいる場合など、音の問題でトラブルになることが多々あります。次のことを参考にして探して見るとよいでしょう。
(1)木造や軽量鉄骨造りのものよりＲＣ(鉄筋コンクリート造)を選ぶ。
(2)建物の中の部屋の位置によって選択する。
例えば角部屋にするとか、小さい子供がいるので１階にするなどです。
(3)床はフローリングよりカーペット敷きを選ぶ。
(4)生活時間帯の同一の方々の住んでいる建物を選ぶ。
自らの努力によって音を軽減する方法としては、
(5)厚手のカーテンを掛ける。
(6)テレビ・ステレオなどの音量を低くする。
(7)夜１０時以降は静かにする。
などがあります。
■問題
賃貸オフィスに入居中ですが、突然に貸主から賃料の値上げを請求されました。
私の収入は増えていませんし、値上げに応じる余裕はありません。どうしたらよいのでしょうか？
■解決方法
貸主および借主の双方は、状況の変化によって(例えば、税金が増減した、不動産の価格が変動した、同種の近傍賃料に比較して不相当になった等)賃料の増減を請求することができることになっています。
とはいえ当事者(貸主・借主)の一方が勝手に賃料を変えることはできません。
まず貸主または管理会社とよく話し合ってみてください。
話し合いで合意ができない場合には、賃料の値上げに正当性があるかどうかに関して裁判所の判断を仰ぐことになります。
裁判所の判断が出るまでの間は、貸主が要求している値上げした賃料ではなく、相当と認める賃料(例えば、現行の賃料)を支払っておきましょう。
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